Wohnen soll bezahlbar bleiben

Zum Verbändebündnis Wohnungsbau gehört auch der Zentralverband Deutsches Baugewerbe (ZDB) und der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB). Die vorgestellte Studie „Mietwohnungsbau 2.0 – Bezahlbarer Wohnraum durch Neubau“ des Pestel-Instituts in Hannover zeigt auf, was sich ändern muss, um einen mit niedrigeren Mieten attraktiven Wohnungsneubau zu erreichen. Die Wissenschaftler kommen zu dem Ergebnis, dass eine Verbesserung der steuerlichen Abschreibungsbedingungen, eine Reduzierung der Baulandkosten und verbesserte Finanzierungskonditionen einen enormen Preiseffekt auf dem Mietwohnungsmarkt hätten. Im Idealfall könnten die Kaltmieten in Neubauten um bis zu 4,14 Euro pro Quadratmeter gesenkt werden, rechnen die Wissenschaftler des Pestel-Instituts in ihrer Studie vor. Notwendig hierfür wäre in dem Paket kombinierter Maßnahmen insbesondere die Einführung einer linearen Abschreibung (AfA) in Höhe von 4 % jährlich.

Rechnen würde sich dies für den Staat ohnehin, so das Verbändebündnis Wohnungsbau. Immerhin fließe beim Mietwohnungsbau rund ein Drittel der Investitionssummen über Steuern und Sozialabgaben zurück an den Staat. So ermittelt das Pestel-Institut am Beispiel eines neu gebauten Mehrfamilienhauses mit 12 Wohneinheiten Gesamtkosten von 2,6 Mio. Euro. Davon gehen, so das Institut, knapp 470 000 Euro an Steuern in die Staatskasse und weitere 406 000 Euro an die Sozialkassen.

Das Pestel-Institut weist in seiner Studie nach, dass in den Problemregionen, zu denen Großstädte und Ballungsräume gehören, bundesweit rund 40 000 Mietwohnungen pro Jahr zusätzlich neu zu bauen sind, um dem steigenden Bedarf gerecht zu werden. Diese Neubauwohnungen müssten für Durchschnittsverdiener bezahlbar sein. Damit mehr Wohnungsneubau im mittleren Preissegment entstehe, sei es dringend notwendig, die politischen Rahmenbedingungen zu ändern.

Das Verbändebündnis hat darüber hinaus die Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen (ARGE) in Kiel beauftragt, die Baupraxis zu untersuchen. Die Untersuchung habe ergeben, dass insbesondere gestiegene Energiespar-Auflagen und kommunale Vorgaben – beispielsweise für Stellplätze – die Baukosten in den vergangenen Jahren deutlich nach oben getrieben haben. Hinzu kommen höhere logistische Kosten, die das Bauen in Innenstädten mit sich bringt. So schlage ein Mehrfamilienhaus, das in der Innenstadt mit den hohen gesetzlichen Energiesparauflagen (EnEV ab 2016) gebaut werde, mittlerweile mit Baukosten von 2 422 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche zu Buche, rechnet die ARGE vor. Hierbei seien noch nicht einmal die Grundstückskosten berücksichtigt.

Zudem präsentierte die ARGE einen detaillierten Kostenkatalog, der transparent macht, was beim Neubau von Mehrfamilienhäusern durchschnittlich pro Quadratmeter Wohnfläche wie viel kostet – von der Tiefgarage (292 Euro/m²) über das Kellergeschoss (122 Euro/m²) und den Aufzug (68 Euro/m²) bis zur Dachbegrünung (41 Euro/m²).